Kupując nieruchomość, np. działkę czy mieszkanie, często najpierw podpisywana jest umowa przedwstępna, a dopiero po jakimś czasie umowa ostateczna. Umowa przedwstępna bez notariusza gorzej chroni na wypadek niewywiązania się z niej drugiej strony. Wyjaśniamy, jak można się w takiej umowie zabezpieczyć i co zrobić, gdy druga strona już po podpisaniu umowy się sprzedaży nieruchomości zawsze u notariuszaZawarcie ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości wymaga zawsze wizyty u notariusza. Taka umowa musi mieć formę aktu notarialnego - w przeciwnym razie będzie nieważna. Powoduje to koszty (konieczność zapłacenia wynagrodzenia notariuszowi), ale równocześnie zabezpiecza interesy obu stron. Notariusz musi bowiem sprawdzić stan prawny nieruchomości, księgę wieczystą, przygotować umowę tak, żeby była ważna, a po jej podpisaniu złożyć wniosek do sądu prowadzącego księgę wieczystą o wykreślenie starego właściciela i wpisanie praktyce bardzo często przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości zawierana jest umowa przedwstępna. Z reguły jest to robione po to, żeby kupujący zdołał zdobyć finansowanie na zakup nieruchomości, np. otrzymać kredyt w banku. Banki wymagają kopii umów przedwstępnych do udzielenia kredytu. Kupujący dzięki umowie przedwstępnej chce też zabezpieczyć się przed tym, że właściciel sprzeda w międzyczasie nieruchomość komuś innemu. Umowa przedwstępna nie musi mieć formy aktu notarialnego. Umowa przedwstępna - czym jest?Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego). Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a więc cenę i przedmiot ma obowiązku wskazywania w umowie przedwstępnej terminu, w jakim powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona. Z reguły jednak taki termin wyznacza się od razu w umowie przedwstępnej. Jeśli w umowie terminu nie wskazano, to może go wyznaczyć strona uprawniona do żądania zawarcia umowy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, to wiążący jest termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, to nie można już żądać jej zawarcia. Wynika to z art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego. Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości może, ale nie musi mieć formy aktu notarialnego. Umowa przedwstępna bez notariusza, zawarta w zwykłej formie pisemnej, też będzie ważna. Po co w takim razie zawierać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości u notariusza? Bo znacznie lepiej zabezpiecza ona na wypadek, gdyby druga strona uchylała się od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. W dalszej części wyjaśniamy przedwstępna u notariusza - lepsza ochronaJakie są największe zalety zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego?jeśli druga strona nie będzie chciała zawrzeć umowy przyrzeczonej (np. właściciel odmówi sprzedaży nieruchomości), można ją będzie do tego zmusić na drodze sądowej; wyrok sądu zastępuje wtedy podpis strony pod umową;można zablokować właścicielowi możliwość sprzedaży nieruchomości innemu kupującemu (który np. zaoferował lepszą cenę) - wystarczy wpisać do księgi wieczystej roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, wynikające z umowy 1:Tadeusz Piotrowski chciał kupić od Anny Jankowskiej nieruchomość. Strony zawarły u notariusza przedwstępną umowę sprzedaży, w której określiły cenę i termin na zawarcie umowy przyrzeczonej. Anna Jankowska w międzyczasie się rozmyśliła i nie pojawiła się u notariusza na wyznaczony termin podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży. Tadeuszowi Piotrowskiemu zależało na tym, żeby stać się właścicielem tej konkretnej nieruchomości za cenę określoną w umowie przedwstępnej. Złożył więc do sądu pozew o zawarcie umowy przyrzeczonej. Prawomocny wyrok sądu zastępuje w tym przypadku ostateczną umowę sprzedaży. Dzięki temu Tadeusz Piotrowski stał się właścicielem nieruchomości. Umowa przedwstępna bez notariusza - jakie ma wady?Dlaczego zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości z pominięciem notariusza słabiej zabezpiecza interesy stron? Bo daje mniejsze pole działania na wypadek niewywiązania się z umowy przez drugą stronę. Umowa przedwstępna bez notariusza nie daje możliwości zmuszenia drugiej strony na drodze sądowej do tego, żeby wywiązała się z umowy przyrzeczonej i sprzedała (bądź kupiła) nieruchomość. Można jedynie żądać tego odszkodowania jest na dodatek bardzo mocno ograniczony, jeśli nie zadbano o odpowiednie zapisy w umowie gwarantujące większe odszkodowanie. Zasadą jest, że w razie niewywiązania się z umowy przedwstępnej, można żądać tylko naprawienia szkody poniesionej przez to, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (tzw. ujemny interes umowy). To odszkodowanie z reguły jest niskie, bo obejmuje tylko:zwrot kosztów zawarcia umowy przyrzeczonej (np. kosztów dojazdu, uzyskania niezbędnych dokumentów);zwrot kosztów przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej (np. kosztów prawnika przygotowującego lub opiniującego umowę).Odszkodowanie nie obejmuje natomiast strat poniesionych w wyniku działań podjętych w celu wykonania umowy, np. zebrania pieniędzy na opłacenie 2:Jan Nowak podpisał przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w której zobowiązał się sprzedać Marii Kowalskiej mieszkanie. Maria Kowalska podjęła działania w celu wykonania umowy - zebrania pieniędzy na zapłacenie ceny. W tym celu sprzedała działkę oraz wzięła pożyczkę w banku, za którą musiała zapłacić prowizję. Jan Nowak wycofał się jednak z zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Maria Kowalska nie może w ramach odszkodowania domagać się zwrotu poniesionych kosztów związanych z wzięciem pożyczki i sprzedażą zabezpieczyć umowę przedwstępną?W umowie przedwstępnej można zwiększyć zakres odszkodowania. Można zapisać, że w razie niewywiązania się z umowy, druga strona może żądać naprawienia szkody w pełnej wysokości. Można też przewidzieć karę umowną - wtedy odszkodowanie ma “zryczałtowaną” postać i nie trzeba udowadniać wysokości szkody. Najczęściej umowy przedwstępne są jednak zabezpieczane w innny sposób - zadatkiem, który płaci kupujący. Jeśli kupujący nie zawrze umowy przyrzeczonej w wyniku okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność, to sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. Jeśli umowy nie zawrze sprzedający, to od umowy może odstąpić kupujący. Wtedy sprzedający musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Umowa przedwstępna bez notariusza również może być tak nieruchomości: umowa przedwstępna bez notariusza - podsumowanie:1. Umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna, ale gorzej zabezpiecza strony. 2. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje możliwość zablokowania sprzedaży nieruchomości innej osobie (wpisem w księdze wieczystej) i zmuszenia drugiej strony w sądzie do zawarcia umowy Umowa przedwstępna bez notariusza daje tylko możliwość żądania odszkodowania w ograniczonym zakresie, gdyby druga strona się rozmyśliła i nie zawarła umowy Każdą umowę przedwstępną warto zabezpieczyć zadatkiem.
Umowa przedwstępna nie wywołuje skutku w postaci zbycia prawa własności, w związku z czym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT nie znajdzie zastosowania. Odstąpienie od umowy przedwstępnej może wywołać określone skutki w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Ewentualne zachowanie otrzymanej zaliczki w związku z odstąpieniem
Zawarcie umowy Zawarcie umowy przedwstępnej ma na celu przygotowanie i zapewnienie zawarcia umowy przyrzeczonej (definitywnej), w tym przypadku właściwej umowy sprzedaży domu. Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie jednej, bądź obu stron umowy do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie stanowi ona źródła obowiązku świadczenia przez którąkolwiek ze stron. Tym samym, co do zasady na mocy samej umowy przedwstępnej Sprzedawca nie ma obowiązku wydania domu, natomiast po stronie Kupującego nie powstaje obowiązek zapłaty ceny. Forma umowy przedwstępnej Umowę przedwstępną sprzedaży domu można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. W przypadku gdy umowa zawarta jest w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, może jednak realizować – w zależności od sytuacji – np. roszczenie o naprawienie szkody, roszczenie zwrotu zaliczki czy roszczenie dotyczące kary umownej. Strony umowy W umowie należy precyzyjne wskazać Sprzedawcę oraz Kupującego. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie. Ponadto należy zbadać, czy nieruchomość stanowi wyłączną własność Sprzedawcy. Liczbę właścicieli można sprawdzić w dostępnej online przeglądarce Ksiąg Wieczystych. W tym celu niezbędne będzie posiadanie numeru KW nieruchomości. Szczególna sytuacja małżonków. Definitywne zbycie domu, które wchodzi do majątku wspólnego małżonków, albo nabycie domu na rzecz majątku wspólnego wymagają dla swojej ważności zgody drugiego małżonka. Często dom stanowi współwłasność obojga małżonków, którzy zakupili dom w trakcie trwania małżeństwa do majątku wspólnego. Zgoda może być wyrażona przez wskazanie jako strona umowy obu małżonków bądź w oddzielnym dokumencie. PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY DOMU W dniu …… w ……………… pomiędzy: Panem/Panią …………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez ………………………………………………………………… o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………, zwanym/ą dalej „Sprzedawcą” a Panem/Panią …………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez …………………………………………………………………. o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………, zwanym/ą dalej „Kupującym”, Sprzedawca i Kupujący są dalej zwani łącznie „Stronami”, a każdy z osobna „Stroną”; została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, zwana dalej „Umową”, o treści następującej: Oświadczenia stron Istotnym jest dokładne opisanie nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej, poprzez podanie adresu, powierzchni, numeru księgi wieczystej oraz innych niezbędnych informacji (np. przynależność w postaci garażu). Jeżeli jedną ze stron umowy jest osoba pozostająca w związku małżeńskim, ważne, aby wskazać, z jakiego majątku pochodzi nieruchomość. Patrz: Szczególna sytuacja małżonków. § 1 Oświadczenia Sprzedawcy Sprzedawca oświadcza, że: 1) jest właścicielem nieruchomości położonej w ……… przy ul. …….., stanowiącej działkę gruntu oznaczoną geodezyjnie nr …….., obręb ……, o powierzchni ……. (słownie: ……….) ha, uzbrojonej w sieć wodociągową i kanalizacyjną oraz energię elektryczną, dla której Sąd Rejonowy …….., …… Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …… (zwanej dalej „Nieruchomością”); 2) Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, dwukondygnacyjnym, podpiwniczonym, z poddaszem użytkowym, z dachem wielospadowym oraz garażem pojedynczym, o powierzchni użytkowej ….. * (słownie: ……) m2 (zwanym dalej „Domem”); 3) Dom nie stanowi odrębnego od Nieruchomości przedmiotu własności; 4) Nieruchomość należy do jego majątku osobistego; na dowód czego przedstawia: wydruk odpisu księgi wieczystej nr …… na dzień …… – stanowiący załącznik nr 1 do Umowy; wypis z ewidencji gruntów i budynków na dzień ……. – stanowiący załącznik nr 2 do Umowy; kserokopię projektu budowlanego Domu – stanowiącą załącznik nr 3 do Umowy; kserokopię pozwolenia na użytkowanie Domu z dnia ……. – stanowiącą załącznik nr 4 do Umowy. Przedmiot umowy Ważne, aby precyzyjne określić zobowiązania stron. Tutaj będzie to zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. umowy sprzedaży domu. W dalszej kolejności należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy sprzedaży za istotne postanowienia uznaje się określenie: po stronie sprzedawcy: zobowiązania do przeniesienia na rzecz kupującego własności nieruchomości i wydania jej; po stronie kupującego: zapłatę ceny. Cena będąca istotnym elementem umowy sprzedaży musi zostać wskazana w umowie. Doprecyzowanie poprzez wskazanie zarówno kwoty liczbowej, jak i słownie pozwala uniknąć nieporozumień w razie popełnienia omyłki pisarskiej. § 2 Przedmiot Umowy Strony zobowiązują się do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży (zwanej dalej „Umową przyrzeczoną”), na której podstawie Sprzedawca sprzeda Kupującemu Nieruchomość wraz z posadowionym na niej Domem, o których mowa w § 1 Umowy, zaś Kupujący nabędzie je za cenę …… (słownie: ……) złotych. Zawarcie umowy przyrzeczonej Strony w umowie przedwstępnej powinny wyznaczyć termin, do którego należy zawrzeć umowę przyrzeczoną. Wyznaczenie terminu będzie oddziaływało dyscyplinująco oraz ewentualnie ułatwi egzekwowanie obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie zostanie oznaczony, stronie uprawnionej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej będzie przysługiwało uprawnienie do wyznaczenia terminu. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Nie bez znaczenia pozostaje uregulowanie sposobu pokrycia kosztów sporządzenia aktu notarialnego, które w przypadku nieruchomości z domem mogą być znaczące. § 3 Zawarcie Umowy przyrzeczonej 1. Strony zobowiązują się zawrzeć Umowę przyrzeczoną w terminie do dnia ......…… r. 2. Kupujący/Sprzedawca* jest uprawniony do wybrania notariusza, który sporządzi akt notarialny obejmujący Umowę przyrzeczoną. 3. Strony postanawiają, że koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca* z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego obowiązany jest Kupujący. Stan Nieruchomości oraz Domu i jego przekazanie Konieczne jest dokładne zbadanie Nieruchomości oraz Domu pod kątem prawnym – w tym celu pomocne będzie zapoznanie się z treścią Księgi Wieczystej nieruchomości. Podobnie należy postąpić w przypadku badania technicznego. Warto doprecyzować sposób przekazania domu ( odbiór kluczy). Czynności tej powinno towarzyszyć spisanie protokołu, który może stanowić załącznik to umowy. Informacje zawarte w protokole mogą stanowić cenne źródło informacji w przypadku ewentualnego sporu stron, np. co do wad Domu. § 4 Stan Nieruchomości oraz Domu i jego przekazanie 1. Kupujący oświadcza, że obejrzał Nieruchomość wraz z posadowionym na niej Domem, w szczególności zapoznał się z jego stanem prawnym oraz technicznym i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń. 2. Sprzedawca zobowiązany jest do przekazania Kupującemu Nieruchomości wraz z posadowionym na niej Domem oraz kluczy do Domu w terminie ……. dni od dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej. 3. Przekazanie Nieruchomości i Domu zostanie potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym sporządzonym przez Strony. Zadatek W umowie przedwstępnej strony mogą także zastrzec, że Kupujący uiści na rzecz Sprzedawcy odpowiednią kwotę tytułem zadatku. Zadatek ten pozwoli zabezpieczyć interesy Stron na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek z nich. Mianowicie, w razie niewykonania umowy przez Sprzedawcę, tj. przez niezawarcie przez niego umowy przyrzeczonej, Kupujący może od umowy odstąpić i żądać od Sprzedającego zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W odwrotnej sytuacji, jeżeli to Kupujący nie wykona umowy, Sprzedawca będzie mógł odstąpić od umowy, a otrzymany zadatek zachować. Owe odstąpienie od umowy spowoduje, że umowa przedwstępna będzie traktowana jako niezawarta. § 5 Zadatek 1. W dniu zawarcia Umowy Kupujący wpłacił Sprzedawcy gotówką kwotę ……. (słownie: ……) złotych tytułem zadatku (dalej: „Zadatek”), co Sprzedawca potwierdza. 2. Strony zgodnie postanawiają, że kwota …… (słownie: ……) tytułem pozostałej do zapłaty ceny zostanie zapłacona przez Kupującego w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej. 3. Wpłacony przez Kupującego Zadatek nie podlega zwrotowi w razie niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi Kupujący. Kara umowna W umowie tego rodzaju możliwe jest również wprowadzenie postanowień dotyczących kary umownej na wypadek niewykonania zobowiązania przez którąkolwiek ze stron. Kara umowna ma to znaczenie, że w razie jej wprowadzenia do umowy, jej zapłata jest należna drugiej stronie niezależnie od tego, czy druga strona poniosła jakąkolwiek szkodę spowodowaną niezawarciem umowy przyrzeczonej. § 6 Kara umowna 1. Strony postanawiają, że w przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, jest ona zobowiązana do zapłacenia drugiej Stronie kary umownej w wysokości …… (słownie: ……) złotych. 2. Kara umowna powinna zostać zapłacona w terminie 14 dni od dnia, do którego Umowa przyrzeczona winna zostać zawarta. 3. Strony są uprawnione do dochodzenia odszkodowania przenoszącego zastrzeżoną karę umowną na zasadach ogólnych. 4. Uprawnienie do żądania zastrzeżonej kary umownej jest niezależne od uprawnień wynikających z Zadatku. Postanowienia końcowe Postanowienia końcowe stanowią uzupełnienie umowy przez wskazanie kierunków interpretacyjnych. W tym miejscu zamieszcza się również regulacje dotyczące sposobu/formy zmiany umowy. Wskazany we wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny (np. ustnie, drogą email), będą nieważne i strony nie będą nimi związane. Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Pod każdym egzemplarzem powinny się podpisać wszystkie osoby wskazane we wstępie umowy jako strony. Do umowy możemy załączyć dokumenty związane z przedmiotem umowy, w tym przypadku będzie to wydruk z księgi wieczystej domu, wypis z ewidencji gruntów i budynków, kserokopia projektu budowlanego domu czy kserokopia pozwolenia na użytkowanie domu. § 7 Postanowienia końcowe 1. Wszelkie zmiany Umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. 2. Wszelkie spory wynikające z Umowy, Strony poddają sądowi powszechnemu właściwemu dla miejsca zamieszkania Sprzedawcy/Kupującego*. 3. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. 4. Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron. Załączniki do Umowy: 1) Załącznik nr 1 - wydruk odpisu księgi wieczystej nr …… na dzień ……; 2) Załącznik nr 2 - wypis z ewidencji gruntów i budynków na dzień …….; 3) Załącznik nr 3 - kserokopia projektu budowlanego Domu; 4) Załącznik nr 4 - kserokopia pozwolenia na użytkowanie Domu z dnia …….. Pobierz darmowy wzór umowy sprzedaży domu: Pobierz DOC Pobierz PDF Maciej Jakubowski - Aplikant w Lubasz i Wspólnicy - Kancelarii Radców Prawnych Realizuje projekty związane z problematyką ochrony danych osobowych oraz bieżącą obsługą przedsiębiorców. Dotychczasowe doświadczenie zdobywał także w renomowanych kancelariach warszawskich w zakresie prawa korporacyjnego i podatkowego. Aplikant II roku aplikacji radcowskiej w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Łodzi, stypendysta na Uniwersytecie Pavla Jozefa Šafárika w Koszycach. Jest laureatem konkursu organizowanego przez Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje jeszcze przejścia prawa własności nieruchomości na kupującego, a zawiera jedynie zobowiązania do zawarcia w określonym terminie umowy sprzedaży. Jest to umowa wiążąca dla obu stron, co oznacza, że wycofanie się z niej może skutkować konsekwencjami finansowymi.
Przy okazji kupna mieszkania często słyszy się o umowie przedwstępnej. Co to jest umowa przedwstępna? Na co zwrócić uwagę zawierając umowę przedwstępną? Czy umowa przedwstępna musi mieć formę aktu notarialnego? Co powinna zawierać taka umowa? Co to jest zadatek? Definicja umowy przedwstępnej Zacznijmy od wyjaśnienia definicji umowy przedwstępnej. Zgodnie z ustawą Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 z późn. zm.,) umowa przedwstępna to taka, w której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej). Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy, której istotne postanowienia będą określone w umowie przedwstępnej. Wyjaśnijmy to na przykładzie. Ktoś chce sprzedać na rynku wtórnym mieszkanie, które otrzymał w darowiźnie. Aby uniknąć wysokiego podatku, formalnie może je sprzedać dopiero za kilka miesięcy. Jeśli właściciel mieszkania dzisiaj deklaruje chęć jego sprzedaży, możemy z wyprzedzeniem umówić się na jego sprzedaż, określić cenę zakupu oraz termin sprzedaży. Aby zabezpieczyć się, że do transakcji faktycznie dojdzie, można zawrzeć umowę przedwstępną, w której aktualny właściciel zobowiąże się do sprzedaży mieszkania nabywcy, a nabywca – do jego zakupu. W umowie przedwstępnej musi zostać określona dokładna cena sprzedaży i najlepiej termin zawarcia umowy właściwej. Forma umowy przedwstępnej Umowa przedwstępna kupna – sprzedaży mieszkania może być zawarta w dowolnej formie. Polskie prawo nie wymusza sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego. Jednakże, w sytuacji gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób sporządzenia umowy przedwstępnej ma ogromne znaczenie. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje stronie zainteresowanej zawarciem umowy właściwej uprawnienie do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, a nawet przymusowego doprowadzenie do zawarcia umowy właściwej, jeżeli druga strona uchyla się od tego. Gdy umowa zawarta była bez udziału notariusza stronie zainteresowanej zawarciem umowy sprzedaży przysługuje tylko roszczenie o zapłatę odszkodowania, i to jedynie w zakresie szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oczywiście dla zawarcia umowy właściwej sprzedaży nieruchomości konieczna jest forma aktu notarialnego. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej Termin ten powinien zostać oznaczony możliwie precyzyjnie, najlepiej przez wskazanie konkretnej daty lub określenie daty granicznej zawarcia umowy przyrzeczonej. Co prawda określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest obowiązkowe, ale w praktyce, jeżeli druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, ułatwia to dochodzenie roszczeń z niej wynikających. Jeżeli termin nie został oznaczony w umowie przedwstępnej, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Istotne jest, że nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej strony nie wyznaczą terminu do jej zawarcia. Zadatek Aby zyskać dodatkową pewność, że druga strona nie wycofa się z umowy przedwstępnej, warto wprowadzić jeszcze jeden element motywujący do prawidłowego jej wykonania. Takim czynnikiem będzie zadatek, który kupujący wręcza sprzedającemu przy zawarciu umowy przedwstępnej. Zadatek może być dowolnej wysokości, powinien być ustalony na takim poziomie, aby sprzedający dobrze rozważył ewentualne wycofanie się z umowy. Wyjaśnijmy to na przykładzie. Załóżmy, że kupujący wręcza sprzedającemu zadatek w określonej wysokości. Jeśli sprzedający wycofa się z umowy, wtedy kupujący powinien otrzymać zadatek w podwójnej wysokości. Jeśli to kupujący wycofa się z umowy, sprzedający go zatrzymuje. Jeśli natomiast dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny sprzedaży. Pobierz wzór umowy przedwstępnej w WORD Pobierz wzór umowy przedwstępnej w PDF
oświadczenie właściciela lokalu o jego stanie technicznym. datę i miejsce zawarcia zwykłej umowy rezerwacyjnej. Drugim typem umowy jest umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej. Dokument ten różni się od poprzedniego tym, że zobowiązuje on do podpisania głównej umowy kupna nieruchomości. Stanowi on swoiste
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to coraz bardziej popularny rodzaj zawieranych umów. Jest to jedna z najpopularniejszych form dokumentu, który zabezpiecza obie strony umowy, zarówno kupującego jak i sprzedającego. Obojętne którą ze stron jesteśmy, przed podpisaniem takiej umowy powinniśmy zaczerpnąć o niej niezbędnych informacji. Jeżeli zostanie ona bezmyślnie zawarta może przysporzyć nam tylko korzyści daje umowa przedwstępna sprzedaży?Otóż umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości daje nam gwarancję, że w przyszłości dojdzie do umowy przyrzeczonej. Czasem nie może być ona zawarta od razu z wielu niezależnych przyczyn i to właśnie wtedy sporządzamy najczęściej umowę przedwstępną. Przepisy kodeksu cywilnego określają dokładnie charakter tego typu musi zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?W umowie muszą zastać szczegółowo określone dwie strony zawierające umowę, dokładne opisanie przedmiotu umowy ( w tym przypadku podanie konkretnej nieruchomości), określenie jej ceny oraz dokładnego terminu zapłaty, dokładna data zawarcia umowy przyrzeczonej. Bez podania powyższych danych umowa nie będzie ważna, gdyż nie będzie prawnie w jakiej ma zostać zawarta umowa przedwstępna nie jest sprecyzowana. Oznacza to, że może zostać ona sporządzona zarówno jako zwykła forma pisemna jak i akt notarialny. W przypadku zwykłej formy pisemnej obie strony umowy spisują pisemnie wszystkie postanowienia oraz dane, które muszą zostać zawarte w tego typie dokumentu( czytaj powyżej), a następnie składają swoje czytelne podpisy. Jeżeli wybierzemy umowę w formie aktu notarialnego, to w obecności notariusza podpisujemy dokument, który został wcześniej przez niego sporządzony i odczytany. Nawet jeżeli zdecydujemy się na tą formę umowy to przed podpisaniem dokumentu warto skonsultować go ze swoim radcą prawnym, aby wykluczyć ewentualne niedociągnięcia lub niekorzystne dla nas warunki ( zarówno sprzedający jak i kupujący).Jak każdy rodzaj umowy tak samo i umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ma swoje skutki. Dzielą się one na słabsze oraz słabsze to zapłata odszkodowania lub kary umownej w przypadku kiedy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej. Kontrahent może ubiegać się o odszkodowanie od drugiej strony umowy na rzecz poniesionych strat w skutek nie podpisania umowy przyrzeczonej. Oczywiście musi udowodnić te straty. Odszkodowanie to konkretna suma, która została zawarta w umowie przedwstępnej. Jeżeli taki zapis był w umowie to kontrahent nie musi już udowadniać żadnych poniesionych strat tylko należy mu się suma na jaką opiewa odszkodowanie. Skutki silniejsze to np. dochodzenie sądowe odnośnie zawarcia umowy przyrzeczonej. Istotne wtedy jest, aby umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego. Tutaj także jest możliwość żądania odszkodowania w wyniku poniesionych strat wynikających z niedotrzymania umowy przedwstępnej. Jeżeli kontrahentem, który nie dotrzymał umowy był sprzedający to kupujący także może wnieść roszczenia na drogę sądową. Celem roszczeń najczęściej jest zablokowanie możliwości sprzedaży nieruchomości innemu kontrahentowi w wyniku zmian zapisu w księgach umowie przedwstępnej nieruchomości zostaje podane data zawarcia umowy przyrzeczonej. Tym samym określony zostaje dokładny termin wpłaty przez kupującego należnej sumy pieniężnej na konto, zaś sprzedający musi w określonym terminie dokonać zmian własności nieruchomości ( zmiana prawa użytkowania wieczystego). Warto jednak zabezpieczyć się zadatkiem na poczet dotrzymania umowy. Zadatek daje się w momencie podpisania umowy przedwstępnej. W razie jej zerwania przez jedną ze stron druga strona zatrzymuje zadek. Jeżeli strona zrywająca umowę otrzymała zadatek musi liczyć się z jego zwrotem lub jeżeli druga strona wniesie takie żądania to nawet kwoty dwa razy umowy przedwstępnej do pobrania (doc)Źródło- – pobierz plik doc Bibliografia- Przygotowanie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania. O czym należy pamiętać. – przedwstępna sprzedaży nieruchomości chroni nie tylko sprzedającego, ale także kupującego. Warto zatem sporządzić ją w formie aktu notarialnego i skonsultować jej treść przed podpisem z radcą prawnym lub adwokatem, aby była ona jak najbardziej korzystna dla nas. Ponadto podpisanie takiej umowy warto przemyśleć, gdyż odstąpienie od niej wiąże się z poniesieniem odpowiednich konsekwencji.
W przypadku odstąpienia od umowy przez sprzedającego kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (a więc w przypadku wpłaty 10 tys. zł, kupujący może żądać 20 tys. zł od sprzedającego). Prawnicy firmy Pewny Lokal rekomendują, aby zadatek wpłacany przy podpisywaniu umowy przedwstępnej nie był przy tym zbyt wysoki.
Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-390 Kodeksu cywilnego. W myśl przepisów przez umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. sprzedaży, o dzieło). Umowa przedwstępna, sama będąc umową zobowiązującą, stanowi zatem drogę dojścia do zawarcia różnych zamierzonych przez strony umów przyrzeczonych (definitywnych, zwanych także “stanowczymi”).Pobierz darmowy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży w formacie pdf i docx! Do pobrania: Czym charakteryzuje się umowa przedwstępna?Umowa przedwstępna spełnia funkcję przede wszystkim gwarancyjną zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której podpisanie w danym momencie nie jest z jakichś przyczyn możliwe albo przedwstępna powinna zawierać istotne założenia umowy definitywnej. W przypadku umowy sprzedaży jest to określenie podmiotów i przedmiotu/ów umowy, ceny oraz niezawarcia umowy przyrzeczonej Przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej mogą być zróżnicowane. Najczęstszym powodem braku zawarcia zobowiązania jest uchylanie się jednej ze stron od gruncie prawa cywilnego stronie poszkodowanej przysługują dwie opcje zabezpieczenia się na tę z nich jest opcja z tzw. “skutkiem słabszym”. Polega ona na tym, że uprawniony kontrahent na mocy art. 390 może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy roszczenia o naprawienie szkody do tej, jaką uprawniony poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy, oznacza, że może on domagać się tylko zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i niezbędnych wydatków do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przede wszystkim mowa tutaj o wszelkich kosztach i wydatkach poniesionych w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej. Omawiany przepis określa zatem jedynie rozmiar odszkodowania dla poszkodowanej strony. Za podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej przyjąć należy art. 471 Kodeksu cywilnego (wyrok Sądu Apelacyjnego, I ACa 1548/2012).Ponadto, w ramach swobody zawierania umów, strony mogą także odmiennie określić zakres kolei druga opcja zakłada tzw. “skutek silniejszy”, który ma zastosowanie w sytuacji, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w trybie mieć na uwadze, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży?1. Data i miejsce zawarcia umowy2. Strony umowyOsoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które na mocy prawa zyskały zdolność prawną (możliwość bycia podmiotem prawa) mogą być stronami umowy. Dane zamieszczone w umowie powinny umożliwiać ich bezproblemową identyfikację. W kwestii osób fizycznych niezbędne minimum weryfikacyjne spełnia podanie takich danych jak: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości, opcjonalnie PESEL. W kwestii osób prawnych będzie to podanie nazwy, adresu siedziby, NIP oraz dane osoby reprezentującej dany Przedmiot sprzedażyPrzedmiotem umowy sprzedaży mogą być prawo własności rzeczy, energia, zbywalne prawa oraz zbiory (czyli kompleks rzeczy i praw np. przedsiębiorstwo czy spadek). Rzeczy mogą być oznaczone indywidualnie (np. samochód sprzedającego) lub rodzajowo (np. 4 tony jabłek). Za szczególny rodzaj rzeczy uznaje się obcy pieniądz (walutę). Podział rzeczy na ruchome lub nieruchomości skutkuje spełnieniem dodatkowych kwestii formalnych - np. akt notarialny w przypadku sprzedaży praktyce przedmiot sprzedaży powinien być szczegółowo opisany, by nie było żadnych wątpliwości co do jego identyfikacji. Przykładowo sprzedaż samochodu będzie obwarowana podaniem jego marki, rodzaju, daty produkcji, pojemności silnika, koloru oraz nadane mu indywidualne numery Cena sprzedażySprzedaż ma charakter odpłatny, w związku z czym w umowie musi być określona cena sprzedaży wyrażona w jednostkach pieniężnych. Brak jej podania w umowie, skutkuje potraktowaniem czynności prawnej jako umowy strony ustalą płatność inną niż z elementem pieniężnym, wówczas możemy mieć do czynienia z umową może nastąpić w formie gotówkowej bądź bezgotówkowej (np. przelew).5. Termin zawarcia umowy przyrzeczonejZawierając umowę przedwstępną należy mieć na uwadze konieczność określenia w niej terminu zawarcia umowy z brzmieniem art. 389 § 2 jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony tą z nich, która wcześniej złożyła stosowne pamiętać o tym, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. W praktyce warto ubiegać się o swoje prawa także w formie przedsądowych wezwań nim upłynie czas na jej skuteczne zawarcie. 6. Zadatek, zaliczka (postanowienia fakultatywne)Następstwa wpłacenia zadatku i zaliczki są zgoła formy zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym – zadatek w art. 394, zaś zaliczka w części kodeksu o wykonywaniu umów wzajemnych (art. 487-497).Jeżeli umowa przyrzeczona sprzedaży dojdzie do realizacji, wówczas zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała. Zadatek powinien być zwrócony w całości stronie, która go dała w następujących sytuacjach:rozwiązania umowy przez obie strony umowy,gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności,gdy obie strony ponoszą z regułą cywilistyczną zadatek dany przy zawarciu umowy ma oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy Podpisy stron
. 247 318 276 301 264 61 187 135
rozwiązanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wzór
